L’achat d’une maison implique souvent de se heurter à des difficultés non négligeables, comme l’obtention d’un prêt hypothécaire auprès de la banque, mais surtout de trouver les liquidités nécessaires pour soutenir l’acompte initial.
En outre, la banque finance généralement un maximum de 80 % du prix du bien, sauf pour les entrepreneurs qui sont en mesure d’offrir des garanties supplémentaires pour intégrer l’hypothèque sur la maison. Cependant, nous avons souvent tendance à sous-estimer la possibilité d’acheter une maison sans hypothèque, en profitant d’une série de solutions alternatives envisagées par le Code civil lui-même, mais peu connues.
Commençons par le début. En effet, il est possible de recourir à la vente avec réserve de propriété ou à la vente sous condition résolutoire, pour ne citer que quelques exemples. Il y a aussi le rent to buy, un contrat spécialement conçu pour ceux qui manquent momentanément de liquidités, et même le leasing de biens résidentiels, une alternative plutôt avantageuse pour ceux qui veulent acheter une propriété sans devoir demander un prêt à la banque. Voici donc un guide consacré à la manière d’acheter une maison sans hypothèque, sans raccourcis dangereux, en profitant simplement de ce qui est prévu par la loi.
Acheter une maison : quelques alternatives au prêt hypothécaire
Si le désir d’acheter un logement risque d’être mis de côté par manque de liquidités, perdre espoir n’est pas une solution. Grâce à la loi de stabilité de 2016 a été introduit le leasing immobilier de logement, une formule qui a généralement toujours été utilisée dans l’achat de voitures ou d’autres moyens de transport. Dans ce cas, c’est la banque ou l’établissement de crédit qui achète le bien pour le compte du particulier, le mettant à sa disposition moyennant le paiement d’une redevance mensuelle généralement supérieure à un loyer, le tout pour une période de temps convenue à l’avance, après quoi il faut payer un taux maximal final.
Il s’agit d’un bail réel d’une durée minimale de 8 ans qui se distingue de ce dernier car à l’expiration de cette durée, l’utilisateur a le droit de résilier le contrat ainsi que de renouveler le bail ou même de procéder à l’achat du bien, en rachetant la partie restante de sa valeur et en actualisant ce qui a déjà été payé. En cas de difficultés de paiement des échéances, il est possible de suspendre le paiement pour une durée maximale de 12 mois. Dans le cas où cette situation s’avérerait définitive, le bien est vendu et l’utilisateur a toujours le droit de recevoir le montant dû, déduction faite des frais échus et impayés ou des éventuels coûts bureaucratiques liés à la vente du bien lui-même.
Une opération somme toute intéressante, surtout pour les moins de 35 ans qui ont un revenu annuel inférieur à 55 mille euros, car si le bien est destiné à être la résidence principale, ils peuvent bénéficier de la déduction sur les frais engagés pour les honoraires, égale à 19% jusqu’à un maximum de 8 mille euros, la même appliquée jusqu’à 20 mille euros également sur le montant payé, prévu sur les coûts liés au rachat final de la propriété. Le leasing immobilier présente donc l’avantage de pouvoir acheter une maison sans hypothèque, tout en finançant 100% de la valeur du bien sans encourir de frais et de notaire, sauf si l’on veut le racheter, en permettant la suspension des versements en cas de besoin et en envisageant des déductions fiscales. En revanche, il prévoit le paiement d’une redevance initiale jamais inférieure à 15 % de la valeur du bien et du taux maximal final, réduisant également la durée qui, contrairement à l’hypothèque, ne peut dépasser 20 ans.
Location-vente immobilière
Pour acheter une maison sans hypothèque, il est également possible de recourir à la location-vente, une formule similaire à un bail qui permet l’achat futur du bien. Dans le cas de la location-achat, la redevance mensuelle est généralement plus élevée que celle d’un bail normal, car une partie de celle-ci sert à constituer une sorte de dépôt utile pour la vente finale.
Au terme de cette formule contractuelle, le contractant aura la possibilité de choisir de racheter le bien ou de ne pas procéder à l’achat : une solution de plus en plus populaire et adaptée à tous ceux qui, bien que vivant dans une maison louée, voudraient acheter une maison mais n’ont pas la possibilité d’obtenir un prêt hypothécaire.
Parmi les avantages de la location-vente, l’aspect le plus positif concerne les frais : l’IMU, jusqu’au moment du rachat, est toujours à la charge du propriétaire, et cette formule permet en même temps de reporter l’acte notarié et les frais connexes. En revanche, les risques sont toujours à la charge du propriétaire qui, si le locataire n’achète pas le bien, court le risque de le retrouver occupé par un locataire défaillant ainsi que la nécessité de faire face à toutes les mesures judiciaires de l’affaire.
Vente avec réserve de propriété
Une autre alternative pour acheter une maison sans hypothèque, est représentée par le contrat de vente avec réserve de propriété : dans ce cas, le vendeur donne à l’acheteur la possibilité de payer la propriété par des versements mensuels calibrés en fonction du prix de vente et étalés sur une période de temps convenue, accompagnés, toutefois, d’un taux d’intérêt approprié et adéquat. L’acquéreur peut donc prendre possession du bien après avoir payé le premier versement, en l’utilisant selon ses besoins.
Toutefois, le bien n’est définitivement transféré du vendeur à l’acheteur qu’après le paiement de la dernière échéance et donc de la valeur totale du bien, y compris les intérêts : en cas d’insolvabilité, même d’un seul paiement, le contrat perd automatiquement sa validité et le vendeur n’a pas besoin de revendiquer la propriété de la maison, puisqu’elle est à toutes fins utiles sa propriété. L’acheteur, qui possède un bien en « usufruit », est donc tenu de respecter la nature, sans apporter de modifications structurelles de quelque nature que ce soit et de supporter tous les coûts d’entretien courant.
Le propriétaire a droit aux charges de copropriété ainsi qu’à tous les frais liés à l’entretien extraordinaire du bien. Il a donc l’avantage de recevoir un revenu fixe et constant ainsi que la sécurité, en cas de défaillance, d’obtenir la résiliation du contrat. D’autres avantages ? Il n’est pas nécessaire de disposer d’un capital initial, vous pouvez utiliser le bien même si vous n’en êtes pas le propriétaire et vous pouvez l’utiliser librement sans risquer de faire l’objet de saisies ou de procédures judiciaires de la part de créanciers.
Vente avec condition résolutoire
La dynamique de la vente avec réserve de propriété tend à comporter des inconvénients difficiles à éviter. Tout d’abord, les dettes éventuelles du vendeur retombent inévitablement sur l’acheteur potentiel : le transfert effectif de propriété n’intervient qu’après le paiement de la dernière échéance et, jusque-là, les créanciers éventuels du vendeur ont le droit de saisir le bien. Un tel scénario finirait par compromettre l’investissement réalisé par l’acheteur, qui n’aurait pas la possibilité de se protéger en vertu d’un contrat antérieur à la mesure elle-même.
Autre problème : le vendeur n’a aucune possibilité d’obtenir des liquidités immédiates. Il s’agit d’un facteur à ne pas sous-estimer si l’on pense que, généralement, ceux qui vendent un bien agissent dans l’intention d’investir dans un autre bien du même type, ou du moins de profiter au plus vite des liquidités ainsi obtenues.
C’est précisément pour cette raison que la possibilité de recevoir des paiements différés sur une période assez longue a tendance à effrayer de nombreux vendeurs potentiels, qui préfèrent demander de l’aide à l’une des nombreuses sociétés de leasing spécialisées. Ces sociétés procèdent à l’achat de la propriété auprès du vendeur, pour ensuite la louer au même acheteur.
Une alternative à la vente avec réserve de propriété est cependant la vente dite conditionnelle qui, contrairement à la solution précédente, implique le transfert de propriété dès la signature du contrat de vente. En général, l’acte contient une clause stipulant qu’en cas de défaut de paiement d’un ou de plusieurs des versements convenus, le contrat perd immédiatement ses effets, le bien redevenant la propriété du vendeur. Cela signifie que, bien que le bien soit transféré, en cas de défaillance de l’acheteur, le vendeur est toujours protégé et privé du risque de perdre le capital.
Conseils pour bien vendre votre maison
Statistiques intéressantes sur ceux qui choisissent de vendre leur maison par des particuliers indiquées : que vous choisissiez de faire les négociations de manière indépendante ou plutôt de vous adresser à une agence immobilière, en général le temps moyen pour vendre une propriété est d’environ 8,7 mois. Les exceptions sont les principaux centres nationaux tel que Paris où le marché est plus rapide.
La période est favorable : au premier trimestre 2019, les données ont connu une croissance de 17,9% des actes notariés par rapport à la même période en 2015. Que faire, dès lors, si l’on veut bien vendre une maison ? Envisagez tout d’abord de la rénover avant de la mettre sur le marché, afin de la rendre plus attrayante et d’obtenir de meilleurs prix.
Travaux
Qu’il s’agisse donc de remplacer les portes et les fenêtres, d’introduire un nouveau revêtement de sol, de minimiser les signes d’usure ou d’entretenir les systèmes présents, il est toujours conseillé de corriger là où c’est nécessaire, en rendant le bien aussi « neutre » que possible afin d’augmenter les possibilités de satisfaire plus facilement les goûts d’un grand nombre d’acheteurs potentiels. Avant d’entamer le processus de vente, il est alors nécessaire de rassembler toute la documentation relative au bien, indispensable tant lors des négociations que pour établir le prix approprié : de l’acte d’origine au cadastre jusqu’à la certification énergétique, sans oublier l’hypothèque ou le bail en place, chaque dossier est utile afin d’offrir à l’acheteur potentiel toutes les garanties nécessaires.
Même le choix de la personne à qui faire confiance joue un rôle fondamental pour bien vendre sa maison : le doute, cependant, semble toujours être le même : essayer d’entreprendre une négociation entre particuliers ou plutôt recourir à l’aide d’une agence immobilière ou d’un courtier ? Il semble toutefois déraisonnable de faire une suggestion contraignante, car tout dépend non seulement du temps disponible, mais aussi de la propension du vendeur à gérer efficacement la négociation elle-même. Bien sûr, faire appel à un agent immobilier représente une dépense supplémentaire, mais quels avantages pouvez-vous obtenir en retour ?
La compétence, les services supplémentaires tels que la préparation du bien et la publication d’annonces sur les principaux portails, la gestion complète de l’ensemble du processus bureaucratique ne sont que quelques-uns des exemples qui vous feront gagner énormément de temps et d’énergie. L’agent immobilier s’occupe également de sélectionner soigneusement les acheteurs potentiels les plus appropriés, de déterminer un prix adéquat, d’organiser les rendez-vous sur place, de gérer tout ce qui est nécessaire depuis la proposition d’achat jusqu’à l’acte authentique.
Evaluation du bien
L’évaluation correcte du bien est également un facteur décisif : si, par exemple, vous souhaitez une évaluation externe caractérisée par un chiffre clair et détaillé, il est possible de recourir à l’intervention d’un évaluateur professionnel capable de dresser un véritable bilan du bien. Le coût de cette opération est généralement de l’ordre de quelques centaines d’euros, mais elle vous permet de bénéficier d’un document qui, en plus d’indiquer le prix du marché, fournit un résumé efficace des conditions du bien et de son état de conservation, couvrant également la composante végétale.
Au contraire, les agences immobilières proposent généralement une simple évaluation de base, même si en fait, même si vous procédez par vous-même, la détermination d’un prix correct ne semble pas si difficile : il existe en effet de nombreux portails web capables de mettre en évidence la cotation moyenne au mètre carré en fonction du quartier où se trouve le bien qui, après avoir vérifié les annonces proposant des maisons aux caractéristiques similaires, permettent de quantifier beaucoup plus facilement la valeur de votre bien de manière presque objective.
Cependant, il est nécessaire dans tous les cas d’être prêt à affronter une négociation, en essayant toujours de trouver un point de rencontre avec l’acheteur potentiel afin d’éviter d’allonger excessivement le temps d’attente. En moyenne, on estime que pour conclure une négociation, il est nécessaire de réduire le prix de départ d’au moins 10 à 15 %. Enfin, et surtout, il est nécessaire de mettre en vitrine le bien que vous avez l’intention de vendre, car ceux qui sont orientés vers l’achat veulent évaluer à l’avance, grâce à ses photos, les conditions réelles de la maison.
Il va de soi qu’à travers les annonces rendues publiques sur les principaux portails immobiliers disponibles, il faudra être le plus complet possible, en incluant des photos et des informations exhaustives. Et ce sont précisément les photos qui font la différence : il est donc préférable de photographier chaque pièce pendant la journée, lorsque la lumière met en valeur les espaces, et d’ordonner chaque pièce de manière neutre, en la privant d’objets personnels afin de reproduire une sorte d’effet catalogue. Ne sous-estimez pas non plus la solution alternative consistant en des vidéos offrant une vue à 360 degrés de la propriété. Ce n’est qu’ainsi qu’il sera possible de capter l’attention de l’acheteur potentiel, augmentant de façon exponentielle les chances de succès de la négociation.
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